For de fleste individer er dette den største økonomiske transaksjonen de gjør. Derfor er det viktig å ta den riktige avgjørelsen ved første gang. Å kjøpe bolig kan noen ganger være like kjedelig som en haug med regler. Heldigvis kan du realisere drømmen din om å bli huseier på en rask og enkel måte, forutsatt at du har riktig kunnskap og metoder.
Steg
Del 1 av 4: Økonomistyring
Trinn 1. Styrke kreditten din
Jo høyere FICO -poengsum, som varierer fra 300 til 850, jo bedre blir renten du tjener. Dette er en veldig viktig ting. Forskjellen mellom 4,5% boliglånsrenten og 5% boliglånsrenten kan bety "ti tusen dollar" i løpet av lånets løpetid.
Be om en gratis kopi av kredittrapporten din, slik at du kan se hva långivere ser i kreditthistorikken din. Betal kredittkort og løs alle kredittproblemer
Trinn 2. Be om forhåndsgodkjenning for å få beløpet du kan betale
Søk på flere långivere innen to uker, slik at sjekkene ikke setter din kredittrapport i fare. Gjør dette før du kontakter en eiendomsmegler, slik at du har tillit til dine evner, og du ikke kommer i en ulykke med et hjem du ikke har råd til å betale ned.
- Selgeren "gleder" kjøperen som har fått forhåndsgodkjenning. Kjøpere som har fått førstegodkjenning, får nesten alltid grønt lys fra kreditorer, noe som betyr at det bare er en lav risiko for å kansellere avtalen.
- Ikke få prekvalifisering, ikke forhåndsgodkjenning. De to tingene er forskjellige. Forhåndsgodkjenning betyr at långivere vanligvis forbereder seg på å gi deg et lån etter å ha sett regnskapet ditt. Første kvalifisering betyr ganske enkelt at utlåner "estimerer" hva du kan låne. Dette betyr ikke at du får et lån.
Trinn 3. Selg boliglånet ditt
Vent - hvorfor skal du selge boliglånet ditt før du bestemmer deg for å kjøpe bolig? Er ikke dette det helt motsatte? Ikke nødvendigvis. Å selge boliglån før du bestemmer deg for å kjøpe bolig kan være lønnsomt av en av hovedårsakene:
- Du vet nøyaktig hvor mye penger du kan låne "før" du kjøper hus. Mange mennesker har en følelsesmessig tilknytning til et bestemt hjem, men de kan ikke eie det. De slet med å finne et boliglån som kunne dekke prisen på huset. Å finne et boliglån tidlig og et hus nummer to er mindre fristende, men det er dobbelt smart. Du vil snart kunne fortelle om huset ligger innenfor prisklassen eller ikke.
- Tenk på hvilken forskuddsbetaling du har råd til å betale. Dette blir en del av boliglånsberegningen din, selv om du ikke trenger en nøyaktig beregning når du selger boliglånet. Har en generell ide. Dette vil bli diskutert mer i denne artikkelen.
- Søk og finn sammenligninger som långivere bruker for å bestemme dine kvalifikasjoner for et lån. Sammenligningen som ofte brukes er "28 og 36". Dette betyr at 28% av bruttoinntekten din (før du betaler skatt) må dekke kostnaden for boligen du planlegger å kjøpe (inkludert boliglånsprinsipper og interesser, for eksempel boligskatt og forsikring). Kredittbetalinger hver måned, kombinert med kontantutgifter, bør ikke overstige 36% av bruttoinntekten din. Finn prosentandelen av din månedlige bruttoinntekt (28% og 36% av $ 3750 = henholdsvis $ 1050 og $ 1350). Dine månedlige utbetalinger på utestående kreditt kan ikke overstige differansen mellom ($ 300), ellers blir du ikke godkjent.
Trinn 4. Hvis du kvalifiserer, må du først sjekke programmene som er tilgjengelige for kjøpere
Noen tilbyr ofte lavere forskuddsbetalingskrav. Det tilbys av flere statlige og lokale myndigheter. Du kan også få tilgang til opptil $ 10 000 fra en 401 (k) eller Roth IRA uten straff. Ta kontakt med megleren din eller en ansatt i menneskelige ressurser for spesifikk informasjon om lånet til den aktuelle eiendelen.
Trinn 5. Snakk og ansett en advokat (valgfritt)
Hvis du leter etter en enkel, problemfri boligkjøpsprosess, trenger du sannsynligvis bare en eiendomsmegler, notar og kanskje en boliglånsmegler. Men nok en gang må du huske, når alt kan gå jevnt etter forventningene. Ansett en ærlig, anerkjent, (relativt) billig advokat hvis:
- Advokatgebyret er en brøkdel av budsjettet du bruker i forhold til det totale beløpet du bruker på hjemmet ditt.
- Huset du kjøpte er under utleggelse eller rettssaker, noe som betyr at det har blitt distribuert som en del av boet til den avdøde personen.
- Du mistenker at selgeren kan prøve å bryte avtalen enkelt, eller du stoler ikke på dem.
- Staten krever at en advokat avslutter boligkjøpsprosessen. Seks stater krever for tiden tilstedeværelse av en advokat. Snakk med statens boligkommisjon for å finne ut om dette er en vanlig prosess i staten din.
Del 2 av 4: Kjøpe hus
Trinn 1. Finn en god eiendomsmegler som skal representere deg i søk- og forhandlingsprosessen
Eiendomsmeglere må være: vennlige, åpne, attraktive, rolige, selvsikre og kvalifiserte. Lær om byråpriser, metoder, erfaring og opplæring som følges. Se etter en eiendomsmegler som bor i området, jobber heltid, lykkes med å kjøpe flere eiendommer hvert år og har et godt rykte.
- Realtors jobber vanligvis for selgere, men dette er ikke en dårlig ting. En eiendomsmeglers jobb er å koble sammen personer som ønsker å kjøpe og selge et bestemt hjem. Derfor har eiendomsmegleren en interesse i å selge huset. En god eiendomsmegler vil bruke sin erfaring til å selge det "riktige" huset til den "riktige" kjøperen - det er deg.
- Når du finner en eiendomsmegler, må du gi alle detaljer når du beskriver boligen du vil ha - antall bad og soverom, garasjen som kobles til interiøret i huset, den ledige tomten og alt annet viktig, for eksempel god belysning eller størrelsen på hagen for barna. barn.
Trinn 2. Registrer deg i MLS -standby -tjenesten for å søke etter eiendommer i nabolaget ditt
Multiple Listing Service vil gi deg en ide om markedsandelen i prisklassen du forventer. Din agent kan også gjøre dette for deg.
Hvis du registrerer deg via en eiendomsmegler, er dette en dårlig måte å kontakte den registrerte agenten for å se hjemmet personlig. Ikke be agenter om å gjøre dette med mindre du planlegger å ha dem på dine vegne - de blir ikke betalt før klienten kjøper huset, og det er urettferdig å be dem om å jobbe ulønnet, vel vitende om at du ikke vil bruke dem til å kjøp huset ditt
Trinn 3. Begynn å lete etter boliger som ligger innenfor budsjettet
Be en eiendomsmegler om å begynne å jobbe, men gi dem beskjed om hvilket budsjett du har. Den generelle regelen her er at du kan kjøpe et hus for 2,5 ganger årslønnen din. For eksempel, hvis årslønnen din er $ 85 000, kan du sette av et minimumslån på $ 210 000 dollar og muligens et større beløp.
Bruk en online boliglånskalkulator for å begynne å knase tallene, og husk tidligere boliglånskjøp. Husk dette tallet når du forbereder deg på å finne ditt nye drømmehus
Trinn 4. Begynn å tenke på om du virkelig leter etter et hus
Du kan allerede ha tvil, men få detaljert økonomi. Det er noen ting du og din familie bør vurdere nøye:
- Hva trenger du og din familie de neste årene? Kanskje du bare er mann og kone akkurat nå, men er det noen planer om å få barn? Et hus som bare er egnet og behagelig for to personer, vil være mindre komfortabelt for tre eller fire personer.
- Hvilket salg vil du gjøre? Med andre ord, hva er dine prioriteringer? Selv om vi tror at det er bra å kjøpe hus, er det ofte en alvorlig tortur når vi blir tvunget til å inngå kompromisser. Er du bekymret for koselige naboer og gode skoler over store bakgårder? Trenger du et stort, brukbart kjøkken i stedet for et stort, luksuriøst soverom? Hva vil du ofre når du har en krisetid?
- Forventer du at inntekten din vil øke de neste årene? Hvis inntekten din har økt med 3% de siste årene, og du har en trygg jobb i en komfortabel bransje, kan du sannsynligvis være trygg på at det er en mulighet å kjøpe et dyrt, men likevel rimelig boliglån. De fleste boligkjøpere kjøper hus til relativt høye priser, for deretter å utvikle seg til boliglån innen et år eller to.
Trinn 5. Bestem miljøet du vil leve i
Se etter ledige boliger i nabolaget der du bor. Se på priser, husdesign, nærhet til shopping, boliger og andre fasiliteter. Les reklametavler, hvis tilgjengelig, og snakk med lokalbefolkningen. Se på huset og omgivelsene og forholdene i nærheten av huset for å være sikker på at du ikke kjøper et hus som bare glitrer i øynene dine.
Området rundt plasseringen av hjemmet ditt er noen ganger en stor vurdering sammenlignet med selve husets tilstand, fordi dette vil påvirke salgsverdien av hjemmet ditt hvis du skal selge det videre. Å kjøpe et passende hjem som er høyere enn et godt nabolag kan være en god investering, og gjør det mulig for deg å identifisere og bli med i et fellesskap-hvor mange enkeltpersoner ønsker å bo-kan føre deg til å tilby eiendomskjøp til en rimelig pris
Trinn 6. Gå til noen hjemmeprogrammer for å måle markedsandeler og se hva du vil
Vær oppmerksom på helhetsbildet, antall soverom og bad, kjøkkenfasiliteter og lagring. Besøk eiendommer som virkelig får øye på forskjellige tidspunkter for å se etter trafikkork, parkeringstilgjengelighet, støynivå og aktiviteter som pågår. Fredelige naboer ved lunsjtid kan være bråkete i travle tider, og du vet det aldri hvis du bare besøker dem en gang.
Trinn 7. Se på sammenligningen av husene rundt huset ditt
Hvis du er usikker på prisen på et hjem, kan du bruke en lokal takstmann til å vurdere boligen din, som også vil se på sammenligninger. Ved vurdering av et hjem vil takstmannen sammenligne boliger i områder som har de samme egenskapene, størrelsene. Hvis hjemmet ditt er dyrere enn andre boliger, eller takstmannen finner boligen i et annet område eller lenger unna 1⁄2 0,8 km, vær forsiktig! Aldri kjøpe det dyreste huset i nabolaget. Banker kan hindre hjemmefinansiering, og du kan aldri se at hjemmet ditt blir priset tilsvarende. Hvis du har råd, kan du kjøpe et litt dyrere hus i nabolaget ditt - fordi husene rundt selger for en høyere pris enn det du betaler, vil husets verdi øke.
Del 3 av 4: Gi et tilbud
Trinn 1. Hvis det er mulig, kan du tilpasse tilbudet til selgerens betingelser
Det er ikke lett, og ofte umulig, men det er ufarlig å prøve når du gjør det største kjøpet i livet ditt. Her er noen ting du bør huske på tilbudet ditt:
- Hva gir selgeren når det gjelder økonomiske muligheter? Er de i nød eller venter de på kontanter? Selgere som mangler penger vil mer enn gjerne ta tilbud om å redusere den gitte prisen.
- Hvor lenge har huset blitt solgt? Boliger som har blitt solgt over lang tid kan prutes for en lavere verdi.
- Har de kjøpt et hus til? Hvis selgeren for tiden ikke bor i huset de selger, vil det være mye lettere å by til en lavere pris enn du kanskje forestiller deg.
Trinn 2. Se på prissammenligningene når du gir tilbudet
Har hus i nærheten også en lignende pris ("pris tilbys"), og hva selger de der? Hvis boliger i området regelmessig selger for omtrent 5% under forespurt pris, kan du tenke på å lage et tilbud som varierer fra 8% til 10% under prisantydning.
Trinn 3. Beregn utgiftene for hjemmet ditt
Tenk på den årlige boligskatten og forsikringsverdien i ditt område og gjennomsnittsprisen på hjemmet du prøver å kjøpe. Vurder også hvor mye penger du regner med å betale ned. (Dette varierer i varierende beløp som vanligvis varierer fra 3 til 6 prosent av pengene du låner. Kredittinstitusjoner tilbyr ofte lavere tilbakebetalingssatser til sine medlemmer.) Skriv inn totalbeløpet på en boliglånskalkulator (du kan finne dem på nettet eller lage din egen.) Hvis resultatet er over 28% av bruttoinntekten din (eller om en lav prosentandel brukes av långivere i din situasjon), vil du ha vanskelig for å få boliglån.
Finn ut om du trenger å selge det gamle huset ditt for å få et nytt. Om nødvendig er kjøp av ny bolig veldig avhengig av salg av det gamle huset. Et avhengig tilbud gir større risiko og er mindre forventet av selgeren, ettersom salget ikke kan fullføres før kjøperens gamle bolig er solgt. Den første gangen kan det være lurt å sette ditt gamle hjem på aksjemarkedet
Trinn 4. Hvis du virkelig vil ha et hus, må du være forberedt på å gi et tilbud over prisantydning
Markedstilgjengelighet og etterspørsel er vanligvis tvangsmessig. Hvis mange individer konkurrerer om et lite antall boliger, vær forberedt på å by så høyt som mulig. Noen boligkjøpere tror ikke at du fortsatt holder på ditt høyeste bud, men du kan lett finne ut at du kan slå de andre tilbudene, og de får aldri sjansen til å by på hjemmet ditt. Hvis du vil gi deg selv det beste du har i hjemmet ditt, kan du komme med et høyt bud.
Trinn 5. Snakk med eiendomsmegleren din når du er klar til å levere tilbudet
Selv om budinstruksjonene kan variere fra stat til stat, er dette vanligvis det som skjer: Du sender tilbudet ditt til en megler, som deretter presenterer det for selgerens representant. Selgeren bestemmer seg deretter for å godta, avvise eller gi det motsatte tilbudet.
Angi en forskuddsbetaling med tilbudet ditt. Når du har takket ja til et tilbud, formaliserer du det i papirene, noe som betyr at du enten er forpliktet til å kjøpe hus eller mister et depositum, med mindre du ikke får den endelige boliglånsgodkjenningen eller noe skjer under inspeksjonstiden, som du ikke kan godta. Så lenge papirene eies av en tredjepart (vanligvis 30 til 90 dager), tar långiveren opp finansiering for kjøpet og godkjenner boliglånet ditt
Del 4 av 4: Breaking the Deal
Trinn 1. Bestem hvor mye forskuddsbetaling du trenger for å få avtalen
Forskuddsbetalingen representerer virkelig verdi, eller eierskap til huset. Pengene er også penger som ikke trenger å være renter. Jo mer forskuddsbetaling du har råd til å foreta eller kjøpe hjemmet ditt, desto færre penger trenger du for å betale av hjemmebetalinger.
- Du forventes å gi 10-20% av den avtalte "verdien" av huset. Vær oppmerksom på at husets verdi kan være høyere eller lavere enn husets salgspris.” For eksempel, hvis du har en forskuddsbetaling på $ 30 000, vil du bruke den til en forskuddsbetaling på et hus på mellom $ 300 000 (10%) eller $ 150 000 (20%). Budsjettering av mindre beløp ofte, men krever ikke nødvendigvis at du betaler for privat boliglånsforsikring (PMI), noe som øker dine månedlige utgifter, men er fradragsberettiget.
- Hvis du ikke kan foreta en nedbetaling på 10% -20% på hjemmet ditt, men har god kreditt og en stabil inntekt, kan en boliglånsmegler hjelpe deg med en kombinasjon eller FHA-boliglån. Så du tar det første boliglånet for opptil 80% av husets verdi, og det andre boliglånet for resten. Selv om den andre boliglånsrenten er litt høyere, bør fradragsberettigede renter og samlede betalinger fortsatt være lavere enn det første boliglånet med PMI. Hvis du kjøper bolig, bør du vurdere Nehemiah -programmet for å få hjelp med forskuddsbetalingen.
Trinn 2. Sørg for at endelig godkjenning kan estimeres med en praktisk hjemmekontroll
Be om følgende undersøkelser og rapporter: husanmeldelser, stjerner, termitter, radon, farlige materialer, stigninger, flom, jordskjelv og kriminalitet. (Generelt vil det ta deg 7-10 dager å fullføre inspeksjonen-sørg for at agenten din forklarer alt fullt ut når du signerer kjøps- og salgskontrakten.)
- Kostnaden for å gjennomgå et hjem varierer mellom $ 150 og $ 500, avhengig av område, men det kan forhindre en feil på $ 100 000. Dette gjelder spesielt for rya -hjem, ettersom du vil unngå ekstrautgifter, for eksempel maling, asbestisolasjon og mugg.
- Hvis du bruker resultatene av anmeldelsen til å by på husprisen, må du ikke tilskrive eller inkludere det i kontrakten din. Utlånsinstitusjonen vil be deg om å gi en kopi av resultatene av anmeldelsen din, noe som vil gjøre deres vurdering av vurderingen ugyldig.
Trinn 3. Ha en fullstendig hjemmekontroll og kontroller at kontrakten er betinget av resultatene
Å få et hjemmekontroll er en viktig del av boligkjøpsopplevelsen. Uten kunnskap om verdien av huset som tilbys for profitt, så vel som dets sanne verdi, kan det være en økonomisk katastrofe som vil oppstå. Boligkjøpere gjør "gjetninger" når de skal finne ut et nytt boligkjøpsbudsjett. Disse estimatene kan være vesentlig feil og sette familien i en dårlig økonomisk stilling.
Trinn 4. Lagre avtalebrevet
Et avtalebrev blir vanligvis utarbeidet på en notarius kontor og innebærer signering av dokumenter knyttet til eiendommen og en panteavtale. En pakke med papirer inkluderer skjøte, avtale om at du er nåværende eier av hjemmet og tittel, som viser at ingen andre kan saksøke eller kjempe mot det. Hvis det fortsatt er problemer, kan penger utelates i avtalebrevet til problemet er løst, noe som vil bli brukt som et insentiv til selgeren for å fikse problemet raskt med sikte på å motta alle eierrettigheter. Hvis problemet vedvarer, kan det settes av penger i avtaledokumentet til problemet er løst, noe som fungerer som et insentiv for selgeren til å fikse problemet raskt og godta alt som er gitt.
Vurder å bruke din siviladvokat for å gå gjennom avsluttende dokumenter og være vitne til avsluttningen din. Husk at en eiendomsmegler ikke er i stand til å gi deg juridisk rådgivning. Du må kanskje bruke så mye som $ 200-$ 400 for å betale en advokat på kort tid, men de får betalt for å føre tilsyn med deg
Tips
- Sørg for at du har noen penger spart før du begynner å lete etter alternativer for boliger å kjøpe!
- Prøv å ikke velge på en bestemt eiendom. Det er en god ting å finne akkurat det du trenger, men hvis du har et følelsesmessig tilknytning til et hjem, betaler du mer enn prislappen fordi du har et følelsesmessig tilknytning. Avtaler kan også endres. Øk ønsket om å flytte for å se et annet hus; Det er ikke noe perfekt hjem hvor selgeren kan tilby det du ønsker.
- Ta aldri en måleenhet og begynn å måle et rom! Det kan la eiendomsmegleren vite at du er følelsesmessig tilknyttet og belaste en bestemt pris !!!
Advarsel
- Selgeren vil ikke la deg gjøre en hjemmekontroll fordi det er noe å skjule - gå!
- Den nåværende tilstanden i økonomien er ganske dårlig, noen individer sier at dette er et godt tidspunkt å kjøpe boliger (boligprisene er billige), men andre individer sier at det er en dårlig tid å starte boligsalg. Diskusjon og vurdering av alle råd før du kjøper hus er for tiden sterkt anbefalt.
- Vær forsiktig med eiendomsmeglere som har det travelt med å selge eiendom. De kan være klar over en dårlig hendelse, for eksempel en markedsandelskrasj. Prøv å se etter tilbud som vanligvis ikke tilbys av agenter.
